Gayrimenkul satış işlemlerinde, taraflar tarafından tapuya bildirilen "satış bedeli", hem tapu harcı hesaplamasının hem de resmi senedin temel unsurudur.

Ancak Türkiye'de uygulamada çok yaygın bir şekilde, gerçek satış bedelinden daha düşük bedellerin tapuya beyan edildiği bilinen bir gerçektir.

1. Neden Düşük Bedel Gösteriliyor?

Vatandaşlar, tapuda beyan ettikleri satış bedelinin %4'ü oranında (alıcı ve satıcıdan %2'şer) tapu harcı ödemektedir. Satış bedeli yükseldikçe ödenecek harç da arttığı için birçok kişi, harçtan tasarruf etmek amacıyla gerçek satış bedelinden daha düşük bir rakam beyan etmektedir. Bu beyan genellikle belediyeden alınan emlak vergi değeri (rayiç bedel) üzerinden yapılmakta, aradaki fark ise taraflar arasında elden veya banka yoluyla ödenmektedir.

Bu uygulama, hem kanuna aykırıdır hem de kamu zararına neden olur. Ancak ne yazık ki piyasada olağanlaştırılmıştır.

2. Maliye Bu Durumu Nasıl Tespit Eder?

Hazine ve Maliye Bakanlığı, çeşitli yollarla (bankacılık sistemi, çapraz kontroller, ihbar, ekspertiz verileri vs.) taşınmazların gerçek satış bedellerini tespit edebilmekte ve düşük bedel beyan edildiği kanaatine vardığında cezalı işlem yapmaktadır.

Bu durumda, taraflara:

  • Eksik ödenen tapu harcı,
  • Bu harcın gecikme faizi,
  • Ve %25 oranında vergi ziyaı cezası

ayrı ayrı tahakkuk ettirilir.

3. Pişmanlıkla Beyan Düzeltme ve Ceza Ödeme

Taraflar, işlem sonrası beyan ettikleri bedelin gerçekte eksik olduğunu fark ederse ya da ceza gelmeden önce pişmanlık hükümlerinden yararlanmak isterse, vergi dairesine başvurarak:

  • Eksik harcı,
  • Gecikme faizini,
  • Pişmanlık zammını ödeyerek işlem yapabilirler.

Devlet bu durumda, ceza uygulamaz; çünkü vatandaş kendi hatasını kabul edip düzeltmiştir. Bu, dürüstlüğü teşvik eden bir uygulamadır. Ancak bu noktada büyük bir sistem çelişkisi ortaya çıkar:

4. Tapu Sicili Neden Güncellenemiyor?

Tapu satış işlemi, resmi senedin imzalanması ve tescil ile kesinleşir. Bu işlemden sonra, satış bedelinde yapılan değişiklik, tapu siciline işlenemez. Tapu müdürlükleri, “tescil tamamlandıktan sonra satış bedelinde düzeltme yapılamaz” diyerek bu talepleri reddeder. Şerh verilmesi de mümkün değildir; çünkü böyle bir şerh türü mevzuatta yer almaz.

5. Ortaya Çıkan Hukuki ve Vicdani Çelişki

Bu noktada ciddi bir adaletsizlik ortaya çıkar:

  • Vatandaş gerçeği beyan ettiği için cezalı ya da pişmanlıkla ödeme yapar,
  • Ama bu yeni ve doğru bilgi tapuya işlenemez.
  • Sonuçta tapu sicili, gerçek durumu yansıtmaz.

Daha kötüsü, vatandaş ileride bir dava ile karşılaştığında (şufa hakkı, alacak, iptal vs.), mahkemeler çoğu zaman tapudaki resmi senetteki bedeli esas alır. Böylece dürüst davranan taraf, hem ceza ödemiş, hem tapusu düzelmemiş, hem de yargı önünde zayıf duruma düşmüş olur.

Bu durum, "dürüst vatandaş cezalandırılıyor" algısını doğurur. Oysa hukuk devleti, dürüstlüğü ödüllendirmeli, yalan beyanı ise cezalandırmalıdır.

6. Çözüm Önerisi: Hukuki Reform Şart

  • Tapu satış işlemi sonrası beyan düzeltildiğinde ve bu Maliye tarafından kabul edilip tahsilat yapılmışsa, bu yeni bedelin tapuya şerh olarak işlenmesinin önü açılmalıdır.
  • Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü ile Gelir İdaresi Başkanlığı arasında bu konuda uygulama birliği sağlanmalıdır.
  • Mevzuat değişikliği yapılarak, "tescilden sonra beyan düzeltmesi yapılan işlemlerin tapuya işlenmesi" sağlanmalıdır.

7. Sonuç

Bir vatandaş:

  • Hatasını kabul etmiş,
  • Devlete karşı yükümlülüğünü yerine getirmiş,
  • Cezasını ve faizini ödemişse;

Devletin bir kurumu bunu kabul edip tahsil ediyorsa, diğer kurumu (Tapu) bu beyanı yok saymamalıdır.

Bu çelişki hukuk güvenliğini zedeler.

Dürüst vatandaş korunmalı, sistem gerçeği esas almalı, tapu sicili doğruyu yansıtmalıdır.
      Bu çağrımız hem hukukçulara, hem kamuoyuna, hem de yetkililere açıktır:
"Devletin kendi iç çelişkisi vatandaşa zarar vermemelidir. Tapuda gerçeğin yazılmadığı bir sistem, adalet üretemez."